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Viele Ehepaare stellen in der Trennungsphase fest, dass sie sich über eines sofort einig sind: Die Immobilie muss bewertet werden. Worüber sie sich nicht einig sind, ist der Wert. Einer nennt eine Zahl, die von einer Online-Schätzung oder einem befreundeten Makler stammt. Der andere nennt eine andere. Beide Zahlen sind plausibel, und keine davon trägt im Zweifelsfall vor Gericht.
Das ist kein Einzelfall — es ist der typische Ausgangspunkt. Und er erklärt, warum ein unabhängiges Gutachten das Erste ist, worauf sich beide Seiten einigen sollten, bevor über Auszahlung, Übernahme oder Verkauf gesprochen wird.
Der Begriff Verkehrswert ist gesetzlich definiert. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) beschreibt ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag für eine Immobilie zu erzielen wäre — nach den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Die Methoden, nach denen ein Sachverständiger diesen Wert ermittelt, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Je nach Immobilientyp kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz — oder eine Kombination.
Ein Vollgutachten unterscheidet sich grundlegend von anderen Einschätzungen:
Nur ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen — ist vor Gericht verwertbar.
Das ist eine der am häufigsten unterschätzten Fragen. Der Zeitpunkt der Bewertung ist nicht beliebig — er hat unmittelbare rechtliche Konsequenzen.
Für den Zugewinnausgleich (§§ 1372 ff. BGB) ist der maßgebliche Stichtag der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Das bedeutet: Sobald der Scheidungsantrag beim Familiengericht eingegangen und an den anderen Ehepartner zugestellt ist, ist dieser Zeitpunkt für die Berechnung des Zugewinns eingefroren.
Steigt der Immobilienwert nach diesem Stichtag — etwa weil ein Bauprojekt in der Nachbarschaft abgeschlossen wird oder weil der Markt anzieht —, bleibt dieser Zuwachs bei der Berechnung des Zugewinns außen vor. Fällt der Wert, gilt dasselbe in die andere Richtung.
Ein Gutachten, das erst Monate nach Rechtshängigkeit erstellt wird, muss deshalb rückwirkend auf diesen Stichtag bewertet werden. Das ist methodisch möglich — Sachverständige sind darin geschult —, aber es setzt voraus, dass die Datenlage für den Stichtag noch rekonstruierbar ist. Die Rückdatierung ist kein formales, sondern ein inhaltliches Problem: Kaufpreise aus der relevanten Zeit müssen verfügbar sein. Je mehr Zeit vergeht, desto dünner wird die Datenbasis. Je früher ein Gutachten beauftragt wird, desto einfacher ist das.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Abschnitt gibt eine gesetzliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: November 2026 — maßgeblich sind §§ 1372 ff. und § 1384 BGB in der jeweils geltenden Fassung.
Sachverständige wählen die Methode nach der Art der Immobilie und der verfügbaren Vergleichsdaten. Die ImmoWertV sieht drei Hauptverfahren vor.
Geeignet für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Lagen mit ausreichend Vergleichstransaktionen. Der Sachverständige greift auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück — in Stuttgart ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart, der jährlich einen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Typisch für selbstgenutztes Ein- und Zweifamilienhaus in Lagen, in denen Vergleichsdaten dünn sind. Hier werden Bodenwert und Gebäudesubstanz — nach Normalherstellungskosten, abzüglich Alterswertminderung — addiert und zu einem Marktwert angepasst.
Für Renditeobjekte: Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag, aus dem der Ertragswert abgeleitet wird.
Für eine typische Scheidungssituation im Stuttgarter Raum — Eigentumswohnung in Feuerbach oder Zuffenhausen, Einfamilienhaus in Leinfelden-Echterdingen oder Waiblingen — kommen Vergleichs- und Sachwertverfahren am häufigsten zum Einsatz.
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Sie hängen vom Verkehrswert der Immobilie, dem Umfang der Bewertung und dem beauftragten Sachverständigen ab. Lassen Sie sich von mehreren Sachverständigen ein schriftliches Angebot geben, bevor Sie beauftragen.
Ein Kurzgutachten oder eine vereinfachte Bewertung ist günstiger, aber in einem strittigen Verfahren weniger belastbar. Wenn die Bewertung anschließend vor Gericht Bestand haben soll, ist das Vollgutachten die einzige sichere Grundlage.
Zur Frage, wer zahlt: Das ist Verhandlungssache — und im Ergebnis oft eine Frage der Gesamtrechnung. Wenn beide Seiten ein gemeinsames Gutachten beauftragen, teilen sie die Kosten. Wenn jede Seite ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt, entstehen doppelte Kosten — und möglicherweise zwei widerstreitende Zahlen, die anschließend vor Gericht stehen. Ein gemeinsames Gutachten ist fast immer der wirtschaftlichere Weg, auch dann, wenn die Einigung schwerfällt.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Stuttgart ist eine Behörde nach § 196 BauGB. Er erstellt Bodenrichtwertauskünfte, Marktberichte und — auf Antrag — Verkehrswertgutachten. Seine Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich und bilden die Grundlage, auf die nahezu jeder freie Sachverständige in der Region zurückgreift.
Ein wichtiger Unterschied: Die Bodenrichtwertauskunft ist kein Vollgutachten. Sie sagt etwas über den Bodenwert pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage, aber nichts über den Gesamtwert der konkreten Immobilie mit ihren individuellen Eigenschaften — Baujahr, Zustand, Grundriss, Ausstattung, Erschließung.
Für eine gerichtsverwertbare Bewertung bei Scheidung brauchen Sie ein individuelles Gutachten: entweder vom Gutachterausschuss selbst, der auf Antrag auch Vollgutachten erstellt, oder von einem freien Sachverständigen, der methodisch auf dieselben Marktdaten zurückgreift.
Stand: November 2026 — Informationen zum Gutachterausschuss Stuttgart: www.stuttgart.de/gutachterausschuss.
Es kommt vor: Beide Seiten beauftragen eigene Sachverständige, und die Ergebnisse weichen voneinander ab — manchmal erheblich. Das liegt nicht immer an Parteilichkeit. Bewertungen sind methodische Urteile, und bei dünner Vergleichsdatenbasis gibt es echten Spielraum.
In einem solchen Fall gibt es mehrere Wege:
Was nicht hilft: Das Gespräch über den Wert fortzuführen, ohne dass ein qualifiziertes Gutachten auf dem Tisch liegt. Online-Schätzung gegen Maklereinschätzung — das endet selten mit einem Ergebnis, auf das sich beide einigen können.
Wenn einer der Partner die Immobilie übernimmt, stellt sich die Frage der Grunderwerbsteuer. Hier gibt es eine gesetzlich geregelte Ausnahme: Übertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch für Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber einem Verkauf an Dritte: Bei einem Verkauf an einen außenstehenden Käufer fällt in Baden-Württemberg Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent des Kaufpreises an. Bei einer internen Übertragung zwischen den Eheleuten entfällt sie.
Davon zu unterscheiden ist die Frage der Einkommensteuer. Wenn die Immobilie vermietet war und innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert wird, kann die Zehnjahresfrist des § 23 EStG greifen — die Wertsteigerung wäre dann als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Bei selbstgenutzten Immobilien greift diese Frist nicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.
Steuerliche Fragen gehören in die Hände eines Steuerberaters. Dieser Abschnitt gibt eine gesetzliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Stand: November 2026 — maßgeblich sind § 3 GrEStG und § 23 EStG in der jeweils geltenden Fassung; Grunderwerbsteuersatz Baden-Württemberg: 5,0 Prozent.
Der Verkehrswert der Immobilie ist ein Aktivposten im Endvermögen desjenigen, dem die Immobilie oder ein Anteil daran gehört. Dem gegenüber stehen die Verbindlichkeiten — insbesondere das noch laufende Bankdarlehen, für das beide Ehepartner gemeinsam haften.
Ein häufiger Irrtum: Wer die Immobilie übernimmt, übernimmt damit automatisch auch die Schulden. Das stimmt so nicht. Die Bank muss der Entlassung eines Schuldners aus dem Darlehensvertrag ausdrücklich zustimmen. Ohne diese Entlassung haftet der ausscheidende Partner der Bank gegenüber weiter — unabhängig davon, was im Scheidungsvergleich oder im Übergabevertrag steht.
Der Ausgleichsbetrag, den einer dem anderen zahlt, muss deshalb den Nettovermögenswert widerspiegeln: Verkehrswert minus Darlehensrestschuld zum Stichtag. Und die Darlehensablösung oder -übernahme muss parallel mit der Bank geklärt werden — nicht als Nachschritt, sondern als Teil derselben Verhandlung.
Ein Verkehrswertgutachten ist der Ankerpunkt für jeden weiteren Schritt — Zugewinnausgleich, Übernahme, Verkauf oder Teilungsversteigerung. Ohne eine Zahl, auf die sich beide stützen können, bleibt jedes Gespräch über Zahlen offen.
Wenn Sie eine Einschätzung zur Situation Ihrer Immobilie in Stuttgart oder Umgebung benötigen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir melden uns, um den nächsten Schritt mit Ihnen zu besprechen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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